房產(chǎn)巨頭業(yè)績(jī)瘋漲 一個(gè)個(gè)粉墨登場(chǎng)為何又匆匆退場(chǎng)
房產(chǎn)在中國(guó)一直都是熱點(diǎn)話題，2018年，娛樂(lè)圈的戲碼仿佛都被地產(chǎn)和金融搶走了，一個(gè)個(gè)粉墨登場(chǎng)，又匆匆退場(chǎng)。
最新的的主角，是萬(wàn)科——曾經(jīng)的中國(guó)房地產(chǎn)一哥，剛開(kāi)機(jī)的電影定名叫做《活下去》。當(dāng)然如果活得好，上映的時(shí)候或許就更名《王者歸來(lái)》。誰(shuí)都知道，在娛樂(lè)圈，換個(gè)名字，更能吸粉。
劇情梗概呢，是萬(wàn)科開(kāi)了一次內(nèi)部大會(huì)，會(huì)上萬(wàn)科高層聲嘶力竭地強(qiáng)調(diào) “未來(lái)三年萬(wàn)科的終極目標(biāo)是“活下去”。此言一出，引得人心惶惶，畢竟瘦死的駱駝比馬大，作為曾經(jīng)的地產(chǎn)老大，萬(wàn)科真的到了這一步了？
且看島叔為各位寫(xiě)的影評(píng)。
主角
話說(shuō)，自從王石攜田姑娘退隱江湖，還跨界為某手機(jī)品牌當(dāng)起了代言人后，萬(wàn)科不做老大有一陣子了。而后，城頭變幻大王旗，房地產(chǎn)市場(chǎng)也著實(shí)熱鬧了一陣。
最近一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)格局之變，起于2014年。據(jù)說(shuō)，彼時(shí)的萬(wàn)科內(nèi)部做了一個(gè)超大規(guī)模的計(jì)量模型來(lái)推演中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)，結(jié)論并不太樂(lè)觀——房子太多，夠全國(guó)人民住的。當(dāng)年6月，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮宣布告別黃金時(shí)代，迎接白銀時(shí)代。
萬(wàn)科的判斷并不算錯(cuò)。2014年，銀根緊縮，樓市庫(kù)存高企，鬼城出沒(méi)，各地樓盤打折降價(jià)之聲此起彼伏，跑路的開(kāi)發(fā)商?hào)|躲西藏。于是，萬(wàn)科戰(zhàn)略從高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)為相對(duì)穩(wěn)健，拿地不那么積極，開(kāi)發(fā)進(jìn)度也放慢了。順帶提一句，各路神仙們?nèi)缃裼玫脴O為順手的“高周轉(zhuǎn)”神器，曾是萬(wàn)科的拿手好戲。
2015年，寶能橫插一杠子，你死我活的控制權(quán)之爭(zhēng)難免打亂萬(wàn)科的節(jié)奏。不過(guò)，老大不玩，有膽大的敢玩。碧桂園、恒大、融創(chuàng)開(kāi)啟瘋狂囤地模式，且紛紛下沉三四線城市，甚至五六線，哪怕大一點(diǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不曾放過(guò)。不過(guò)，萬(wàn)科一副我自巋然不動(dòng)的架勢(shì)，依然重兵把守一二線城市。
孰料，就在當(dāng)年，風(fēng)云突變，三年棚改計(jì)劃出臺(tái)，貨幣化安置橫空出世，各地高企的庫(kù)存消化一空，到2017年底，不少地方高喊庫(kù)存不夠用了，剩下的房子只夠賣兩三個(gè)月的。
熱銷之時(shí)，趁勢(shì)漲價(jià)。敢于加杠桿、敢于囤地、敢于高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的兄弟們，發(fā)達(dá)了。一些此前名不見(jiàn)經(jīng)傳的后輩們，紛紛喊出年銷售千億、三千億的口號(hào)。沒(méi)跟上形勢(shì)的小開(kāi)發(fā)商，銷聲匿跡。
沒(méi)有老大的江湖，太亂。到今年上半年，亂局讓人有點(diǎn)看不下去，工地上安全事故頻發(fā)，業(yè)主維權(quán)潮、退房潮再現(xiàn)，高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式忽然就玩不動(dòng)了。
就在這時(shí)，沉寂許久的老大突然出來(lái)振臂一呼：“活下去”！
聽(tīng)完之后，再仔細(xì)咂摸，各路豪杰突然發(fā)現(xiàn)，原來(lái)老大只是像非洲草原上的獅子，假裝不小心打了一個(gè)盹。哭著喊著“活下去”的萬(wàn)科，2018年中報(bào)顯示的賬面現(xiàn)金已經(jīng)飆升到了1598億了。今年1-8月拿地金額僅次于碧桂園。
“假哭”？
業(yè)績(jī)瘋漲，手頭這么寬裕，2017年底的凈負(fù)債率僅僅8.8%，萬(wàn)科這波“活下去”是哭給誰(shuí)看？
郁亮說(shuō)，2012年時(shí)，萬(wàn)科判斷行業(yè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。
風(fēng)向變了。“房住不炒”緊箍咒毫不松動(dòng)，限購(gòu)、限售、限商，一系列限制都來(lái)了，郁亮說(shuō)，“在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們?cè)?jīng)相信不會(huì)出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn)。”
今年6月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛警告，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉”。
作為晴雨表的首都，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬(wàn)平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬(wàn)平方米，同比下降22.7%。
湖南長(zhǎng)沙9月28日流出的一份內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要稱，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，價(jià)格回落，個(gè)別樓盤開(kāi)始打折，惡性循環(huán)，甚至導(dǎo)致信訪問(wèn)題；銷售放緩，金九銀十銷售節(jié)奏未入正軌。此前，長(zhǎng)沙市住建委有官員稱，沒(méi)想到市場(chǎng)變得這么快。
其實(shí)，市場(chǎng)只是在回歸常識(shí)。今年5月，在全國(guó)政協(xié)“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系”專題協(xié)商會(huì)上，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴講了四句大白話：“做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，做壞事是要付出代價(jià)的。”
會(huì)前，全國(guó)政協(xié)陣容豪華的專題調(diào)研組給出的結(jié)論第一條就是：房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、結(jié)構(gòu)性區(qū)域性矛盾更趨突出的新階段，供需形勢(shì)和面臨矛盾的新變化，使?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。
劉鶴這四句話是什么意思，想必大家都懂。于是乎，萬(wàn)科郁亮把銷售回款當(dāng)做生死線。“如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停。”恒大的新目標(biāo)是降低負(fù)債率；碧桂園開(kāi)始懷念“從前的日色慢”；融創(chuàng)孫宏斌最新的表態(tài)是，安全第一。
TOP前二十的地產(chǎn)公司還掀起了改名潮。保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展；朗詩(shī)綠色地產(chǎn)采用“朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司”為中文第二名稱；時(shí)代地產(chǎn)簡(jiǎn)稱變更為“時(shí)代中國(guó)”；龍湖地產(chǎn)全名由“龍湖地產(chǎn)有限公司”更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”。
如果加上2016年那波變更潮，即恒大地產(chǎn)更名為中國(guó)恒大集團(tuán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，雅居樂(lè)地產(chǎn)更名為雅居樂(lè)集團(tuán)，K2地產(chǎn)更名為石榴集團(tuán)。眼下，前20強(qiáng)房企中，也就世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地名字里面還明顯有房地產(chǎn)字樣。
降價(jià)
封號(hào)“最懂房地產(chǎn)的分析師”任澤平有個(gè)判斷，房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口，中期看政策，短期看金融。
不管哪一條，似乎都不太妙。金融去杠桿，房地產(chǎn)是重點(diǎn)防控對(duì)象。清華大學(xué)教授魏杰透露，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳染給金融機(jī)構(gòu)，正在打隔斷：一是各大機(jī)構(gòu)原則上不再接受調(diào)整住房抵押貸款，即便要做，也會(huì)大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有資金買的地才能抵押，且按照地價(jià)的20%抵押，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)點(diǎn)。
取消預(yù)售制度的傳言讓不少老板半夜驚醒。預(yù)售制下，按孫宏斌的說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商玩的都是別人的錢。實(shí)質(zhì)就是超高的杠桿，一旦真的取消預(yù)售制，無(wú)異于釜底抽薪。
風(fēng)聲鶴唳，有關(guān)部門趕緊辟謠。然而，中國(guó)的智者從來(lái)崇尚的是見(jiàn)微知著，礎(chǔ)潤(rùn)而雨之類。風(fēng)起了，就要琢磨青萍之末。
政策呢？此前數(shù)輪經(jīng)濟(jì)刺激中，房地產(chǎn)都是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力軍。然而，即便今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)吃緊，外部還有人搗蛋，任志強(qiáng)所說(shuō)的“夜壺”依舊無(wú)人想起。上半年，棚改貨幣化政策收緊，決策層最新的表態(tài)是堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。顯然，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的思路，已經(jīng)被放棄。
人口呢？一二線城市人口依舊是凈流入，但國(guó)家正在調(diào)整空間布局，雄安新區(qū)、大灣區(qū)都是千年大計(jì)，要分流人口；四五六線，剛需哪里夠用？
怎么辦？
號(hào)稱擁有業(yè)內(nèi)最牛的研究團(tuán)隊(duì)的萬(wàn)科，又一次祭出了“價(jià)格戰(zhàn)”。2008年，萬(wàn)科拋出“泡沫論”，率先降價(jià)；2014年，白銀論，再降價(jià)；現(xiàn)在呢？萬(wàn)科廈門某樓盤放出五折銷售消息，雖不是真五折，也不是虧本銷售，但信號(hào)夠恐怖。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)資深人士分析，“萬(wàn)科一貫是敢于打價(jià)格戰(zhàn)的。”當(dāng)然，打折的肯定不只是有業(yè)內(nèi)的風(fēng)向標(biāo)之稱的萬(wàn)科，最近一段時(shí)間，一些都市報(bào)上再現(xiàn)整版的樓盤廣告，員工內(nèi)部?jī)r(jià)之類的活動(dòng)也悄然復(fù)蘇，而僅僅幾個(gè)月前，茶水費(fèi)還要十幾萬(wàn)。
“為什么我們要敢于降價(jià)，快速降價(jià)，現(xiàn)在調(diào)控措施還在陸續(xù)出臺(tái)，國(guó)家的決心和態(tài)度非常明確。一定要以最快的速度出貨，措施和價(jià)格一定要比其他企業(yè)先走一步。”
